Veel Drentse kantoren hebben nog geen label C; sluiting dreigt

wmd
Aan dit pand moet bijna een miljoen worden verspijkerd om het label C te maken © RTV Drenthe
Voor een groot aantal Drentse kantoorgebouwen dreigt mogelijk sluiting in januari 2023, want dan moeten kantoren minimaal label C hebben. Het energieverbruik mag dan maximaal 225 kWh per vierkante meter per jaar zijn. Op dit moment voldoet 55 procent van de Drentse kantoorpanden nog niet aan die norm.
In Drenthe heeft 45 procent van de kantoren label C of hoger en heeft 37 procent van de kantoren nog helemaal geen label. Naar schatting de helft van de kantoren zonder label zal aan de norm voldoen door een label aan te vragen. Kantoren die na 1989 zijn gebouwd, voldoen namelijk in 92 procent van de gevallen aan de label C-verplichting.
Vastgoedadviseur Colliers heeft op verzoek van RTV Drenthe berekend hoe het staat met de verduurzaming van kantoorgebouwen in de zogeheten HEMA-steden: Hoogeveen, Emmen, Meppel en Assen. Drenthe komt er slecht uit; in juni behoorde Assen bij de drie slechtst presterende gemeenten in Nederland. Utrecht scoorde afgelopen zomer het best; daar voldeed toen al 80 procent van de kantoorruimte aan de voorwaarde van minimaal label C. Hengelo was de hekkensluiter met een score van 29 procent.

Grote kantoren

De aanwezigheid van het kantoor van de Nederlandse Aardoliemaatschappij (NAM) is er mede oorzaak van dat Assen zo slecht scoort. Want de berekening is gebeurd op basis van vierkante meters kantooroppervlakte. Het kantoor van de NAM heeft een oppervlakte van maar liefst 30.000 vierkante meter en heeft momenteel label E. Verhuizen of verbouwen? De NAM buigt zich nog over die vraag en wil op dit moment daarom niet reageren.
De Waterleidingmaatschappij Drenthe (WMD) is wel bereid een toelichting te geven. Het kantoorpand aan de Lauwers is dertig jaar oud en er gaat voor bijna een miljoen euro aan worden verspijkerd om het label C te maken. "In ieder geval zal er iets aan het dak moeten gebeuren. We zullen verder iets moeten doen aan de installaties. Dit pand stamt uit de jaren 90 en sinds die tijd is het wel onderhouden, maar niet meer vernieuwd. Ook naar het glas wordt gekeken. Eigenlijk vanuit de hele breedte gaat er naar dit pand worden gekeken", zegt Marco de Rijke, projectleider van de verbouwing.
Omdat er mede vanwege corona anders wordt gewerkt, bekijkt de WMD ook de mogelijkheid om het gebouw van binnen helemaal te strippen. Dat komt nog bovenop de kosten van de verduurzaming. Ook onderzoekt de WMD de optie om het pand aan de Lauwers meteen al aan de norm van 2030 te laten voldoen; dan moeten alle kantoren energieneutraal zijn.

Tijdelijk elders werken

De verbouwing zorgt niet voor een hogere waterrekening, want er is voor gespaard. "We geven al ons geld uit aan het water zelf zoals het up to date houden van de pompstations en de leidingen. Maar na dertig jaar moet je ook weleens wat aan je kantoren doen en daar hoort ook een investering bij", aldus De Rijke.
De vernieuwing is een grote ingreep voor de WMD. Want het personeel wordt tijdens de verbouwing elders onder gebracht. Omdat het bedrijf naar eigen zeggen goede contacten heeft met meerdere aannemers, is de verwachting dat de klus halverwege volgend jaar kan beginnen en dat de WMD midden 2023 zijn intrek kan nemen in een verduurzaamd pand.
Emmen doet het vrijwel net zo slecht als Assen. In de cijfers van Colliers tellen de voormalige kantoren van de Belastingdienst niet mee. Dus ook deze stad heeft nog grote slagen te maken.

Energielabels kantoorpanden Drenthe

Label A t/m C Label D t/m G Geen label Voldoet niet aan de norm
Assen 38% 32% 30% 62%
Emmen 37% 13% 50% 63%
Hoogeveen 54% 13% 33% 46%
Meppel 56% 3% 40% 44%
Totaal 45% 18% 37% 55%
Bron: Colliers
Serge de Mul is directeur van softwarebedrijf Ultraware in Assen en hij zegt eigenaar te zijn van het groenste kantoorgebouw van Assen. De Mul is zeven jaar bezig geweest om het pand dat hij in 2013 heeft verworven, te verduurzamen. "De eerste wens die we hadden nadat we het pand hebben betrokken was om het te koelen", zegt De Mul.
Om aan die wens invulling te geven heeft De Mul drie warmtepompen geplaatst. Ook werd het dak vernieuwd en voorzien van 278 zonnepanelen. En uit frustratie dat de energieadviezen en offertes van aannemers niet op elkaar aansloten, heeft hij zelf een systeem ontwikkeld. "Je ziet nu veel bedrijven die een advies schrijven aan de ene kant en installatiebedrijven aan de andere kant die hun eigen producten aanbevelen. Zo van: wij van WC-eend adviseren WC-eend. Als klant kom je om in het woud van alle aanbiedingen."

Werknemers presteren beter

Het eigen systeem wordt steeds verder verfijnd. Maar wat houdt het nu in? "Moderne technieken, kunstmatige intelligentie en slimme sensoren. Die sensoren zijn eigenlijk kleine computers. In elke ruimte hangen er twee en die meten continue de temperatuur, de luchtvochtigheid en het CO2-gehalte. Die sensoren regelen ook meerdere dingen als je een kantoorruimte in gaat: het licht gaat aan, de ventilatie start, de verwarming gaat aan en de stopcontacten geven stroom. En als je weggaat, gaat alles weer uit", aldus De Mul.
Wat kost dat allemaal? "Ik heb uitgerekend dat ik de investeringen in acht tot twaalf jaar kan terugverdienen. Dus ik heb geen investeringen gedaan die buiten proportie zijn." Bovendien is het volgens De Mul een investering die zichzelf dubbel en dwars terugbetaalt. "Voor ons is de energierekening het minst belangrijk. Er zijn allerlei onderzoeken die aantonen dat een goed comfort een hogere productiviteit geef van wel 10 tot 15 procent. In die productiviteit zit veel meer geld dan paar kilowattuur en die paar kuubjes gas. En daarnaast wil je als bedrijf de knuffelfactor hebben. Zo van: ik ben duurzaam, ik ben groen en ik wil graag de planeet een klein beetje redden daarmee."
ultraware
Dit is het groenste pand van Assen © RTV Drenthe

Meer is nodig

Het pand van De Mul is klaar voor de toekomst. Want het gebouw voldoet al aan de eis van 2030 als kantoren energieneutraal moeten zijn. Daar wil De Mul kantooreigenaren graag bij helpen. "Ik heb deze lessen nu geleerd, dus nu is het zaak om niet een enkel pand groen te maken, maar het concept door te kopiëren. Het idee is om met ons systeem een bedrijf op te gaan richten die op een meer holistische manier een pand gaat verduurzamen. Wij zijn voor een holistisch concept. Ik denkt dat de wereld dat nodig heeft op dit moment."
Zo'n groen pand als Ultraware is in Drenthe echt een uitzondering. Maar liefst 55 procent van de Drentse kantoorpanden voldoet nog niet aan de norm van 2023. In Assen is dat zelfs 62 procent. De gemeente Assen heeft 200 kantooreigenaren in een brief opgeroepen om aan de slag te gaan.
"Wij als gemeente vinden het belangrijk dat ondernemers in actie komen. Maar veel ondernemers zijn zelf geen eigenaar. Pandeigenaren moeten ermee aan de slag", zegt Gerhard Kadijk, adviseur economische zaken bij de gemeente Assen. Sluiting dreigt voor kantoren die op 1 januari 2023 niet aan de norm voldoen. "Formeel zegt de wet dat een pand niet meer verhuurd mag worden als die niet voldoet aan de labelplicht. Dus dat is een belangrijk risico", aldus Kadijk.

Handhaving nog vraagstuk

In het rapport van Colliers uit juni staat staat dat onder sommige kantooreigenaren scepsis bestaat over de handhaving. "Ze verwachten dat strenge handhaving uitblijft. Eigenaren kijken in veel gevallen naar de terugverdientijd op basis van de energiebesparing. Hierbij lopen ze vaak tegen de zogenoemde 'split incentive' aan, waarbij de huurder geniet van de lage energierekening terwijl de eigenaar de kosten maakt", zo staat er in het rapport.
Hoe er gaat worden gehandhaafd is nu nog niet bekend. "De uiteindelijke handhaving is de laatste stap in het proces. Het is aan het college van de gemeente Assen om te besluiten hoe er gaat worden gehandhaafd. Zij moeten daar een uitspraak over gaan doen."
Maar Kadijk roept eigenaren op om na te denken over de toekomst: "De waarde van het pand vermeerdert door de duurzaamheidsmaatregelen. Het is gewoon nodig om maatregelen te nemen om toekomstbestendig te zijn."

Goedkope oplossingen mogelijk

Colliers, een vastgoedadviseur die zelf niets bezit, hoopt dat eigenaren een 'business case' gaan maken van het kantoor van de toekomst. Het bedrijf streeft ernaar om zelf al in 2025 klimaatneutraal te zijn.
Een pand label C maken hoeft vaak niet eens zoveel te kosten, volgens De Mul. "Bij elk pand zijn er dingen te doen die laaghangend fruit zijn. Ledverlichting is heel simpel te plaatsen. Gasloos hoeft niet eens. Met een hoogrendementsketel en wat zonnepanelen kun je al snel tot het C-label komen. Het is op zoek gaan naar het laaghangend fruit wat past bij een specifiek pand en dan daarmee starten."
Veel Drentse kantoren voldoen nog niet aan energielabel C
Uitzonderingen:
1. Kantoren die kleiner zijn dan 100 vierkante meter
2. Panden die een monumentenstatus hebben
3. Kantoorgebouwen die voor minder dan de helft onderdeel zijn van een multifunctioneel gebouw
4. Kantoren waarbij maatregelen zijn vereist met een terugverdientijd van langer dan tien jaar
5. Als een kantoorgebouw binnen twee jaar moet worden gesloopt of getransformeerd
Landelijk valt 6 procent van de in totaal 57 miljoen meter kantoorgebouw onder de eerste twee uitzonderingen. De impact van de andere drie regels is lastig in te schatten, maar daarbij gaat het om een beperkt aantal kantoren.
Bron: Colliers

💬 WhatsApp ons!
Heb jij een tip voor de redactie? Stuur ons een bericht, foto of video via WhatsApp: +31651568886 of mail naar redactie@rtvdrenthe.nl