Past de 'Muur van Oranjedorp' nou wel of niet in het bestemmingsplan?

Muur Oranjedorp Solidiam 1
Dit is het uitzicht voor de bewoners van de Oosterwijk WZ als het distributiecentrum er staat © RTV Drenthe
Past de 'Muur van Oranjedorp' nou wel of niet in het bestemmingsplan? Dat is dé vraag in de hoorzitting bij de bezwaarcommissie van een aantal Oranjedorpers tegen de gemeente. Volgens de bewoners heeft de gemeente willens en wetens een oogje dichtgeknepen voor de komst van een distributiecentrum van investeerder Solidiam tegenover Oranjedorp. Of was het een ambtelijk ongeluk en zit de gemeente nu met de brokken?
Solidiam wil op 80 meter van de lintbebouwing van het dorp een distributiecentrum bouwen van 400 meter lang en 14 meter hoog. Volgens de gemeente past dat prima in het bestemmingsplan. Volgens de bezwaarmakers staat in de toelichting van het bestemmingsplan waarom het niet kan. En daar kan het in deze kwestie voor de bezwaarcommissie van de gemeente wel eens om draaien: de juridische status van die toelichting.

'Muur van Oranjedorp'

Meerdere inwoners van Oranjedorp zijn niet blij met de komst van het gebouw. De huizen aan de Oosterwijk staan allemaal met de voorzijde naar waar de 'Berlijnse Muur van Oranjedorp' moet komen, zoals het gebouw in de volksmond wordt genoemd.
Aan de overzijde van de Oosterwijk ligt het bedrijvenpark A37, waar het investeringsbedrijf grond van de gemeente Emmen heeft gekocht. Een groenzone scheidt het dorp van het bedrijventerrein. Het distributiecentrum zal straks zo'n 4 meter boven de hoogste boomtoppen uitsteken.

Parkachtig en geen hoogbouw

De familie Vos woont al veertig jaar aan de Oosterwijk en trapte de hoorzitting af met iets wat nu niet meer te achterhalen valt. "Ik zat", zo begint Johan Vos, "destijds in dorpsbelangen en toen dit boerenland industrieterrein werd, is beloofd: het wordt een parkachtig industrieterrein zonder hoogbouw." Deze beschrijving lijkt overigens redelijk in lijn met wat er in de toelichting van het bestemmingsplan is opgeschreven.
In die toelichting kun je volgens de bezwaarmakers lezen wat wel en niet op het bedrijventerrein past. Bezwaarmaker Lex Stax: "Een kavel van circa 2 hectare, terwijl het plan van Solidiam vijf keer groter is." Volgens de jurist van de gemeente moet je de kavel van 2 hectare zien als 'impressie'. Corina Vink, een andere bezwaarmaker: "Mag ik dat ook doen als ik een huis ga bouwen? Een 'impressie' laten zien terwijl het veel groter en hoger gaat worden?"

De toelichting op het bestemmingsplan

De grootte van de kavel is één van de vele (spel)regels die de omwonenden in de toelichting hebben gevonden. Zo staat er bijvoorbeeld ook in hoe ver je uit de erfgrens moet bouwen en waar je niet mag bouwen omdat er een gasleiding ligt. Daarnaast moeten gebouwen minstens 15 meter van de weg af liggen en mag maximaal 70 procent van een kavel worden bebouwd. Volgens de bezwaarmakers zijn dit allemaal zaken waar de gemeente en Solidiam helemaal, of deels geen rekening mee hebben gehouden.
Volgens het bezwaar van Corina Vink en haar man Patrick Pol staat in het bestemmingsplan dat het distributiecentrum op minimaal 100 meter van de woningen moet komen, en dat is nu 80 meter.
Maar volgens zowel jurist Zoer van de gemeente als Solidiam-projectleider Dave van der Heijden is de toelichting op het bestemmingsplan niet bepalend omdat het geen juridische status zou hebben. "Als die toelichting juridisch geen waarde heeft en er niet toe doet, waarom laat je dan als gemeente zoiets maken?", vraagt bezwaarmaker Corina Vink zich hardop af tijdens de zitting. "Die toelichting is een heel stedenbouwkundig plan met afmetingen."

Gemeente moet gewoon toetsen

Volgens bezwaarmaker Stax moet de gemeente gewoon een toets uitvoeren of het past en heeft de gemeente dat of onvoldoende gedaan of 'te enthousiast de grond verkocht die al twintig jaar braak ligt'. Die toetsing had moeten plaatsvinden voordat de vergunning aan Solidiam werd afgegeven. Datzelfde geldt voor de waterhuishouding en stikstof. Volgens Vink en Pol zijn de huidige wadi-vijvers te klein om al het regenwater van zo'n groot gebouw op te vangen. Solidiam-projectleider Van der Heijden stelt daar tegenover dat de waterafvoer van het gebouw goed is geregeld.
Vink: "Gek dat wij hier moeten zitten. Er zijn spelregels. De gemeente heeft de beheersverordening in haar eigen voordeel gelezen zonder rekening te houden zonder omwonenden en archeologische waarden."

Boven of achter de bomen

Advocaat Zoer van de gemeente liet een afbeelding zien waarin het 14 meter hoge en 400 meter lange gebouw bijna compleet verdwijnt achter de bomen van de Oosterwijk. Ze had daarvoor een afbeelding van Lex Stax bewerkt. In de versie van Stax kijkt hij vanuit zijn woonkamer uit op een muur die hoger is dan hij kan kijken. Zoer had de muur heel veel kleiner gemaakt waardoor het gebouw achter de bomen aan de overkant van de Oosterwijk verdwijnt.
Dat leverde haar hoongelach op van alle bezwaarmakers. En daarna de onvermijdelijke discussie hoe hoog de bomen nou in het echt zijn. Solidiam zelf had ook een artist impression meegenomen. Hierop is het gebouw beter te zien, maar steekt nog steeds grotendeels niet boven de bomen uit, iets wat volgens de bewoners wel degelijk het geval zal zijn. "En in de winter zijn de bomen kaal dus kijk je sowieso tegen een lange grijze muur aan", vult Marin Vos aan.
Zie hieronder een animatie van RTV Drenthe en de animatie van Solidiam.
Muur Oranjedorp Solidiam
Volgens de bezwaarmakers komt het distributiecentrum ver boven de bomen uit © RTV Drenthe
Muur Oranjedorp Solidiam 3
In de artist impression van Solidiam gaat het distributiecentrum schuil achter de bomen © Solidiam

Stikstofberekening

Volgens de bezwaarmakers klopt daarnaast de stikstofberekening van geen kant. Er zou na de komst van het distributiebedrijf met aan- en afrijden van vrachtwagens minder stikstof in het gebied neerkomen dan nu, aldus de gemeente en Solidiam. Terwijl het nu een kale vlakte is waar niks gebeurt.
De jurist van de gemeente en projectleider Van der Heijden van Solidiam leggen uit dat het uitgangspunt van de berekening uitgaat van de tijd dat het nog agrarisch gebied was. En dat agrarische activiteiten meer stikstof uitstoten dan het toekomstige distributiecentrum. Maar het gebied is al twintig jaar geen agrarisch landschap meer, maar bedrijventerrein. "Er lopen daar geen koeien", roepen de bezwaarmakers. Ook zouden volgens Vink een deel van de vrachtwagenbewegingen niet zijn meegenomen in de stikstofberekening.

Nu wel archeologisch onderzoek

In de toelichting van het bestemmingsplan staat dat er zonder archeologisch onderzoek niet dieper dan 30 centimeter gegraven mag worden. Dan kan Solidiam geen gebouw neerzetten.
Volgens gemeentejurist Zoer wordt het agrarisch onderzoek inmiddels gedaan. "Er vinden boringen op het terrein plaats. Maar strikt genomen is alleen verkennend archeologisch onderzoek nodig. Op andere delen van het bedrijventerrein is ook nooit iets van archeologische waarde aangetroffen."
En wat als er wel wat gevonden wordt, vragen de bezwaarmakers. "Dan gaan we ons beraden", antwoordt Zoer. Van der Heijden vult aan: "Dan bepaalt de gemeentelijk archeoloog of er verder opgegraven moet worden voordat er gebouwd gaat worden."

Er moet nog veel ingeleverd worden

"Er moeten door Solidiam nog veel zaken ingediend worden bij de gemeente", constateerde voorzitter Van Vliet van de bezwaarcommissie. Hij doelde vooral op het uiterlijk van het gebouw. "Volgens mij moet dat eerst compleet zijn voordat je iets indient." Volgens Zoer is het een hele normale gang van zaken en gebeurt veel in overleg tussen de gemeente en Solidiam.

Dorp verkocht en inwoners opgekocht

Johan Vos: "De gemeente heeft Oranjedorp verkocht. En Solidiam gooit olie op het vuur door individuele bezwaarmakers 30.000 euro te beiden als ze hun bezwaar intrekken. Dit zorgt voor tweespalt in het dorp."
Inmiddels zijn alleen de familie Vos, familie Vink/Pol en de familie Stax nog over als bezwaarmakers. De overige elf -inclusief dorpsbelangen EOP- hebben hun bezwaar ingetrokken in ruil voor het geld.
De bezwaarcommissie doet over drie tot vier weken uitspraak met een advies aan het college van burgemeester en wethouders. Die kunnen de plannen wel of niet aanpassen. Daarna is het aan de bezwaarmakers om te beoordelen of ze naar de rechter stappen.

Heb jij een tip voor ons?
Stuur een bericht, foto of video via WhatsApp of mail de redactie.